УЗАГАЛЬНЕННЯ судової практики застосування Мурованокуриловецьким районним судом Вінницької області законодавства, яке регулює правовідносини, що виникають при визнанні недійсними чи розірванні договорів оренди земельної ділянки за 2012 рік

УЗАГАЛЬНЕННЯ

судової практики застосування Мурованокуриловецьким районним судом Вінницької області законодавства, яке регулює правовідносини, що виникають при визнанні недійсними чи розірванні договорів оренди земельної ділянки за 2012 рік

Відповідно до листа в.о. голови апеляційного суду Вінницької області Вавшка В.С. №1359/2013 вих від 17.10.2013 року Мурованокуриловецьким районним судом Вінницької області проведено узагальнення застосування законодавства, яке регулює правовідносини, що виникають при визнанні недійсними чи розірванні договорів оренди земельної ділянки за 2012 рік.

Для проведення узагальнення використано статистичну звітність Мурованокуриловецького районного суду за 2012 рік, обліково – статистичні картки на цивільні справи, цивільні справи.

Протягом 2012 року до Мурованокуриловецького районного суду не надходили та не розглядалися справи про розірвання договорів оренди земельної ділянки.

Проведеним узагальненням встановлено, що протягом періоду, що аналізується надійшло 6 справ про визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки. З яких були розглянуті – 4 справи.

Усі чотири розглянуті справи по своїй суті є однотипними. Так, у всіх випадках позивачі подавали позов про визнання договору оренди недійсним та зобов’язання поновити договір оренди земельної ділянки.

При розгляді зазначених справ, судді Мурованокуриловецького районного суду  Вінницької області керувалися Конституцією України, відповідними положення Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», а також Постановою Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 року № 9.

Як вбачається з матеріалів, між позивачем та відповідачем укладався договір оренди земельної ділянки. Після закінчення строку, на який його було укладено, орендар (позивач) повідомляв орендодавця (відповідач) про своє бажання поновити договір. В свою чергу, орендодавцем орендарю направлявся лист-повідомлення в якому висловлювалося заперечення щодо поновлення договору. Крім того, орендодавцем, після закінчення строку дії договору оренди укладався новий договір уже з іншим орендарем.

Так, по справі № 216/1112/12 (головуюча суддя Коломійцева В.І.),  12 листопада 2012 року Приватне підприємство “Б” в особі директора підприємства Ч. звернулося до суду з позовом до К, приватного підприємства “Д” про визнання договору оренди недійсним та зобов’язання поновити договір оренди земельної ділянки.

Позов мотивовано тим, що 27 червня 2007 року між приватним підприємством “Б” та К. було укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,6276 га., яка знаходиться на території Лучинчицької сільської ради Мурованокуриловецького району та  належить позивачу на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії  ВН № 226689 від 05 листопада 2004 року. Вказаний договір укладено строком на п’ять років і зареєстровано у Вінницькій регіональній філії ДП “Центр ДЗК” 21 листопада 2007 року. На протязі всього терміну дії договору позивач добросовісно виконував умови договору з своєї сторони, а тому на підставі п. 8 Договору оренди, де вказано, що після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк,  повідомив відповідача  про своє бажання поновити договір. Проте, відповідач свідомо ухилявся від цього, тим самим порушуючи встановлене законом та договором зобов’язання щодо поновлення договору оренди. Більше того, у жовтні 2012 року він дізнався, що директор  ПП “Д” подав до відділу Держкомзему у Мурованокуриловецькому районі на реєстрацію договори оренди земельних ділянок без дати, в тому числі укладений з відповідачем у справі. Просив визнати договір оренди земельної ділянки без дати, укладений між ПП “Д” та К., який подано на реєстрацію до відділу Держкомзему у Мурованокуриловецькому районі в жовтні 2012 року недійсним; визнати, що ПП “Б” с. Морозівка має першочергове право на оренду земельної ділянки, площею 3,6276 га., яка знаходиться в с. Лучинчик Мурованокуриловецького району та належить К.  на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку та зобов’язати К. укласти з ПП “Б” договір оренди земельної ділянки. 

20 грудня 2012 року позивач збільшив позовні вимоги, посилаючись  на недотримання К. при укладанні  договору оренди землі  з ПП “Д” вимог ст. 24, 25, 27 Закону України “Про оренду  землі”. Просив визнати протиправною та такою, що не відповідає чинному законодавству України відмову К. у поновленні з ПП “Б” договору оренди земельної ділянки, яка належить останньому на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ВН №226689 від 05.11.2004 року. Визнати договір оренди земельної ділянки від 23.11.2012 року, укладений між ПП “Д” с. Лучинчик Мурованокуриловецького району та К., який зареєстрований у відділі Держкомзему у Мурованокуриловецькому районі 26.11.2012 року за №0522800043134 недійсним. Визнати, що ПП “Б” має першочергове право на оренду земельної ділянки, яка належить К., зобов’язати К. укласти з ПП “Б” договір оренди земельної ділянки та стягнути з відповідачів судові витрати.

           Відповідач К., позов не визнав, суду пояснив, що не бажав поновлювати договір оренди з позивачем, тому, після отримання від ПП “Б” листа-повідомлення про поновлення договору оренди ним у встановлені законом строки двічі було направлено орендарю лист-повідомлення в якому було висловлено заперечення щодо поновлення договору. В подальшому 23.11.2012 року ним був укладений договір оренди з ПП "Д", який зареєстрований у відділі Держкомзему в Мурованокуриловецькому районі 26.11.2012 року. 

Представник відповідача ПП “Д” Л. позов не визнав, надав суду письмові заперечення, які в судовому засіданні підтримав, додатково, пояснив, що К. своєї згоди на укладення договору щодо поновлення строків оренди земельної ділянки не надавав. Більше того, він двічі заздалегідь попереджав позивача про відмову у поновленні строку оренди земельної ділянки. А переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі можливо лише за наявності наступних умов: повідомлення орендаря про намір продовжити дію договору, відсутність заперечень з боку орендодавця, укладання додаткової угоди. Таким чином, будь-яких порушень при укладанні та реєстрації договору оренди від 23.11.2012 р., з ПП “Д” допущено не було, тому в задоволенні позову просив відмовити.  

Вирішуючи справу, суд зазначив, що встановленим ним фактичним обставинам відповідають правовідносини, які регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України “Про оренду землі”.

Згідно ст.1 Закону України “Про оренду землі” оренда - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону України “Про оренду землі” визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із ст.ст.14, 20 Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі та підлягає державній реєстрації.

Зазначені положення узгоджуються з нормою ст. 125 Земельного Кодексу України, відповідно до якої право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно ст. 31 Закону України “Про оренду землі” договір оренди землі припиняється в разі:  закінчення строку, на який його було укладено.

Це ж зазначено і в п. 37 Договору від 27 червня 2007 року.

Згідно норм ст.33 Закону України "Про оренду землі" визначено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа–повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладання договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, нормами ст. 33 Закону України “Про оренду землі” не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі  відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню.

            З аналізу вказаної статті убачається, що для поновлення договору оренди земельної ділянки необхідна сукупність певних умов, зокрема повідомлення орендаря про намір продовжити дію договору; відсутність письмового заперечення орендодавця про намір продовжити дію договору; укладання відповідного договору (тобто або новий договір оренди або додаткова угода до старого договору), яка реєструється відповідно до закону.

            Встановлено, що позивач листом повідомив відповідача про намір продовжити дію договору оренди, а відповідач у відповідь направив позивачу повідомлення, що він не має наміру продовжувати дію договору оренди, що не оспорювалось представником позивача, а тому відмова К. у поновленні з ПП “Б” договору оренди земельної ділянки ґрунтується на законі, здійснена з дотриманням відповідної процедури, власником земельної ділянки, а тому не може бути визнана судом протиправною та такою, що не відповідає чинному законодавству України, як просив позивач.

            Отже, 21 листопада 2012 року строк дії договору  між ПП “Б” та К. закінчився, в результаті чого договірні відносини між ними припинилися.

            З оглянутої в судовому засіданні технічної документації із землеустрою щодо виготовлення документів, які посвідчують право оренди земельної ділянки, вбачається, що 23 листопада 2012 року, між К. та ПП “Д” с. Лучинчик, укладено договір оренди землі, згідно якого К. надав, а ПП “Д” прийняло в строкове платне користування земельну ділянку площею 3,5707 га.(цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва), строком на 15 років. Даний договір зареєстровано у відділі Держкомзему в Мурованокуриловецькому районі Вінницької області 26 листопада 2012 року за №0522800043134.

            Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не можу суперечити цьому  Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

            Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.       

            Правочин між фізичною та юридичною особою, належить вчиняти у письмовій формі. (ч.2 ст. 208 ЦК України).

            Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

            Згідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 1 статі 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України “Про оренду землі” істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата; умови використання та цільове призначення; умови збереження стану об’єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження); визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

            Згідно з ч. 2 ст. 15 цього Закону відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Оглянута в судовому засіданні технічна документація на земельну ділянку містить у собі повну інформацію щодо істотних умов договору землі, яка передбачена ст.15 Закону України “Про оренду землі”.

            Позивачем не наведено жодних законних підстав для визнання договору оренди землі від 23 листопада 2012 року, укладеного між К. та ПП “Д” с. Лучинчик  недійсним.

Судом не беруться до уваги твердження представника позивача про недотримання відповідачем К. при укладанні договору оренди землі з ПП “Д” від 23.11.2012 року вимог ст.ст.24, 25, 27 Закону України “Про оренду землі”, які передбачають права та обов’язки орендодавців і орендарів, оскільки на час укладання вказаного договору ПП “Б” не мало статусу орендаря та на нього не поширювались вказані положення закону.

На підставі вищевикладеного, вимога позивача про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 23 листопада 2012 року, укладеного між К. та ПП “Д” с. Лучинчик  задоволенню не підлягає.

Позовна вимога про визнання першочергового права ПП “Б” на поновлення договору оренди земельної ділянки, що належить К., задоволенню не підлягає, оскільки таке право позивача закріплене п.8 Договору оренди земельної ділянки від 27.06.2007 року, укладеного між К. та ПП “Б”, дія якого 21.11.2012 була припинена, не оспорюється відповідачем, але згідно ст. 33 Закону України “Про оренду землі” може бути дотримане лише в разі  відсутності заперечень з боку орендодавця. Відповідно до встановленого в орендодавця були заперечення, а тому ним укладено догорів із іншою особою.

За положенням ст. 4 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Відповідно до ст. 16 ЦК України особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Позовна вимога про зобов’язання відповідача К. укласти з ПП “Б” договір оренди земельної ділянки задоволенню не підлягає, так як відповідно до  ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Також частинами 3,4 ст. 203, ст.ст. 316, 317, 319, 321, 651 ЦК України закріплені вимоги щодо свободи договору, укладення його при наявності вільного волевиявлення особи, непорушності права власності та здійснення цього права власником відповідно до закону, на власний розсуд, за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, необхідності згоди обох сторін при укладенні чи зміні договору.

Відповідно до Закону України “Про оренду землі” укладання договору оренди не може бути примусом і передбачає право, а не обов'язок на переукладання договору оренди, тому Кушнір А.В. вправі реалізувати своє право на землю шляхом використання належної йому на праві приватної власності земельної ділянки.

            Зазначені положення повністю відповідають ст.1 Першого Протоколу до Європейської Конвенції з прав людини та основних свобод, яка гарантує захист права власності, що у відповідності до ст.9 Конституції України є частиною національного законодавства.

              На підставі вищевикладеного в задоволенні позову ПП “Б” в особі директора підприємства Ч. до К, приватного підприємства “Д” про визнання протиправною відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки, визнання договору оренди недійсним, визнання першочергового права на оренду земельної ділянки та зобов’язання поновити договір оренди земельної ділянки слід відмовити повністю.      

Аналогічно були вирішені і інші три справи.

Рішення по усіх чотирьох справах оскаржувалися та переглядалися у апеляційному порядку. За результатами перегляду, рішення суду першої інстанції залишені без змін.

Проблемних та спірних питань при розгляді даної категорії спорів у суддів Мурованокуриловецького районного суду не виникало.

Суддя Мурованокуриловецького районного суду                                           В. Коломійцева

Додаток 1

Розгляд справ про розірвання договорів оренди у 2012 році

Додаток 2

Розгляд справ про визнання договорів оренди недійсними у 2012 році